輝盛國際（下稱「輝盛」）近兩年在北亞地區、尤其是中國一線城市佈局頗多，請先和我們分享公司的地區擴張策略及整體業務版圖？

輝盛國際是新加坡證券交易所上市公司星獅地產（Frasers Property）的一員，在住宿行業進行跨國投資、開發與管理已有26年，投資組合涵蓋短期及長期住宿市場，如酒店、服務式公寓以及近期推出的高級租賃公寓，業務遍佈亞太區、歐洲、中東及非洲地區。

其中，北亞地區是我們近年來核心的增長動力。受益於城市化進程強勁、區域旅遊人口基礎不斷擴大，該地區的市場需求穩步上升。例如在中國，一線及新興發展城市的人口流動迅速，許多人出於經濟壓力尚未考慮置業，特別是年輕單身一代更青睞靈活且高品質的租賃住房。因此我們攜手鐵獅門（Tishman Speyer）在深圳開發了高端租賃公寓項目，其租金水準介於住宅租賃和酒店月租之間，長期住宿的出租率達70%。而在日本，住宿行業主要受惠於疫情後強勁復甦的旅遊業，消費者的住宿體驗需求不斷提升、有利的外匯環境及相對穩定的經濟與監管體系令我們發現了一些優質投資機會。

據你觀察，中國或北亞市場的長租公寓正在經歷怎樣的變化？因應這些變化，輝盛有哪些針對性的策略？

長租公寓的客戶群體正在發生變化。興起之初，長租公寓主要面向被外派的高級管理人員，他們通常舉家遷往派遣地長達數年。但疫情後，因簽證政策變動、跨國派駐策略的調整及企業住宿預算下調等，長租公寓的外籍人士比例持續下降。例如隨著本地勞動力質素與能力提升，企業更傾向於拓展「本地化」團隊，而非進行全球派駐。

以中國市場為例，我們長租業務的新客群主要包括年輕家庭、回國發展的專業人士以及「數字遊民」。這一結構性的轉變凸顯了本地化產品設計、多元化市場定位和強化生活配套設施的必要性。例如在互聯網科技公司的聚集地深圳，我們打造的長租公寓項目就針對IT行業的單身人士或情侶，提供一居室或兩居室。此外，在產品設計層面，我們還通過提供選擇性服務（如早餐可單獨購買），而非強制性全套服務，以提高營運利潤。

你提到輝盛在長租板塊專注高端定位，而目前該市場的參與者大多選擇改造存量資產，你認為這樣的模式是否為長期趨勢？

總體而言，資產轉換（Conversion）的主要吸引力在於提升資本效率、降低執行風險，這在高成本城市是一項極具吸引力的策略。輝盛也有過這類嘗試，例如集團在深圳的高級租賃公寓是酒店改建而成；位於布里斯本的物業則由辦公室改建。

事實上，土地成本高昂、審批流程複雜、政府政策和土地用途的限制以及冗長的建設週期，都為當下的新開發項目帶來挑戰。相比之下，重塑現有資產能讓我們這樣的投資者行動更為迅速、減少前期資本支出，且更靈活地回應租戶需求的變化。但尋找適合改建的資產並不容易，無論是有效樓面面積還是價格，或是政府監管政策，都必須納入考慮範圍。視乎不同機遇，我們希望在棕地收購與綠地開發之間取得平衡。

對於長租公寓品牌營運商而言，如何保持自身的核心競爭力？

長租品牌需要在「硬實力」和「軟實力」之間取得良好平衡。例如通過強大的市場佈局，擴大市佔率、實現規模經濟，並滿足企業及機構客戶對合作夥伴覆蓋範圍的要求，這些「硬實力」有助提升品牌知名度。同時，精細營運與服務等「軟實力」能增強租戶的忠誠度和品牌定價能力。——撰文 尹琛