新加坡房地產市場正處於2008年時的那種狂熱陣痛之中，房東要把租戶口袋裡最後的銅板都壓榨出來。上一輪市場狂熱以雷曼兄弟的倒閉而告終。這一次，居高不下的房租肯定也將回落，但過程不太可能像新加坡外籍居民社群所希望的那樣迅速。

2022年上半年，新加坡與紐約並列，成為在全球主要城市中房租上漲最快的城市。但租戶的痛苦並未結束。要想瞭解箇中原因，可以從房東的角度來思考問題。房貸的成本為2.4%，較三個月新加坡隔夜平均利率高出1個百分點，是一年前的兩倍。

在雷曼兄弟破產前的房地產熱潮期間，可變抵押貸款利率一直呈下降趨勢。現在卻是在飆升。隨著聯儲局進一步上調政策利率，房東們將希望自己每年至少能獲得相當於購房成本3.5%的租金收益。然而，3%以上的租金收益率只能在東西部的郊區或靠近馬來西亞的新加坡島北部找到。

在外籍租客青睞的中央商務區附近，樓價已經非常昂貴，使租金收益率受到了擠壓：那裡的房租將不得不進一步上漲，才能達到購房者想得到的收益率。由於市場趨緊，即使租金提高也會有很多人接受。但隨著疫情過後經濟活動恢復常態，高房租的負擔將落在返回新加坡的銀行家和公司高層頭上。房地產經紀公司PropertyGuru Pte.表示，根據其入口網站上的會話轉換（converted sessions）情況——即找房者離開列表頁面去查詢房源的情況——所謂的中部核心區的租賃需求復原了。儘管第二季度這個昂貴社群的房租上漲了7.7%，但漲幅仍落後於其他地段。

另一個讓租客無法指望房地產市場會早日緩解的因素是香港。疫情過後，新加坡迅速重開邊境，增強了吸引力，但作為其競爭對手的金融中心香港採取了一些折中措施，包括將訪客和返回者的酒店強制隔離期從7天縮短到3天，使在這裡的生活變得令人沮喪。此消彼長，隨著香港的萎縮——截至今年6月的12個月中，香港人口減少了1.6%，是至少60年來的最大降幅——新加坡必然會增長。這就需要房地產市場進行一番調整。

2020年和2021年，在外籍居民於疫情期間紛紛離開新加坡的同時，這個城市國家家庭數量的變動已接近停滯。在過去至少40年中，僅有的另一次像現在這樣的嚴重情況是在2011-2012年，當時由於在選舉中表現不佳，新加坡政府對移民採取了較嚴厲的限制。不過，雖然在疫情期間，外籍人口作為公寓租客的傳統來源有所減少，但本地人的需求卻增加了。由於新加坡建屋發展局的補貼住屋（組屋）工期延誤，年輕的新加坡夫婦不得不臨時從別人那裡租用組屋。當這種情況縮小了公共和私人住屋之間的負擔能力差距時，部分被壓抑的需求就外溢到了共管公寓市場。

然而，現在出現了一些情況逆轉的早期跡象。PropertyGuru的研究人員指出，截至6月的三個月，PropertyGuru網站上的公屋租金報價出現了三年來首次季度下降，這「或許是組屋租賃市場終於開始放緩的跡象」。儘管只是初步跡象，但對外籍人士則是好訊息。新加坡約78%的居民家庭住在公共住屋；即便這個較大的市場發生微小的變動，也會對共管公寓的租賃需求產生影響。共管公寓在住宅總量中佔比17%。（剩下的5%是有地住宅。）

即便政府對允許多少外國人入境提出了嚴格的條件，並且組屋建設正按照新冠疫情前的進度進行，緩解當前供應緊張狀況的新住宅也不會在一夜之間建成；租客還將在更長一段時間內受到壓迫。等到租金收益率與購房者不斷上升的利息成本更加接近時，就會有人去租賃整個新加坡將於2023年完工的1.74萬套新房，這個數量遠高於今年的1.03萬套。彭博行業研究（Bloomberg Intelligence）稱，到那時租金的上漲可能會放緩。

政府可能會提供部分幫助：新加坡會對囤積土地營造稀缺性的開發商課徵重稅。為了避稅，許多將於2023建成的項目可能會希望透過向個人買家或投資公司銷售。新物業建造和銷售的速度越快，私人住宅的空置率就會越快緩解，從目前的5.4%向7%的長期平均水平靠攏。

不過，現在並非2008年。鑑於全球經濟衰退沒有對房地產市場造成重大衝擊，恢復供需平衡尚需時日。與此同時，租客們可能會在艱難之中盼望著，居高不下的房租能得到緩解。──Andy Mukherjee；譯 王忠