請你先和我們介紹安德馬特是一個怎樣的項目，以及它如何在亞洲買家眼中從「鮮為人知」變成配置選項？

安德馬特是瑞士中部一個以阿爾卑斯山自然風光為核心的度假社區，以「營運商+開發商」模式，規劃了2間豪華酒店、服務式公寓、滑雪場、18洞高爾夫球場等，並計劃在未來10年新增3間酒店，目標是打造「全年365天可居住」的社區。目前，以香港和新加坡客戶為主的亞洲買家約佔整體買家群體的7％至8％，但其詢盤量增長顯著。事實上，八年前我開始推廣安德馬特時，亞洲人對這裡幾乎一無所知，甚至常將其與采爾馬特（Zermatt）混淆。

轉機出現在新冠疫情期間，因新加坡、香港等地出行受限，許多高淨值客戶手頭有流動性，且渴望擁有一個安全、可居住的「避險資產」。加上2022年北京冬奧會後，滑雪運動逐漸在亞洲流行起來，許多亞洲客戶通過線上看房與簽約方式購入安德馬特房產，將其視為瑞郎計價的穩定資產。因為該地不受瑞士《Lex Koller》法案限制，允許外國人無配額限制購房，吸引了不少尋求自由持有與代際傳承的國際買家。目前安德馬特約七成買家來自瑞士本土，但美國、亞洲等地的買家日益活躍。

購買安德瑪特房產的門檻和投資回報如何？為什麼說這裡不適合「純投資者」？

目前主流公寓門檻約為每套250萬瑞郎，在2025年每平方米均價逾2萬瑞郎。新一批將於2027年竣工的酒店式公寓起價約一百多萬瑞郎。若以租金收益等指標來看，和歐洲核心地區（如倫敦）相比，這裡並不適合追求短期回報的投資者。作為奢華住宿，安德馬特房產的租賃回報率只有2％左右，僅能覆蓋投資者的持有成本。

過去十年，受供應有限影響，安德馬特住宅的價格平均以每年9％的增幅穩健上升，其中在疫情高峰時期，按年增幅一度超過10％。而為了抑制投機，瑞士法律對短期轉售徵收高額資本利得稅。因此，這裡的買家大多並非為了投機。多數是已經擁有倫敦、澳洲等多地房產的資深投資者，平均資產淨值超過1000萬瑞郎，現將瑞士視為分散風險的重要一環，看重瑞郎相對穩定，以及無遺產稅、適合將資產傳承給下一代的環境。

據你觀察，亞洲高淨值客戶近年來投資海外房產的趨勢如何？

我曾任職於萊坊時就看到，亞洲客戶的投資路徑是分階段的。剛開始他們傾向於在泰國、日本等距離近、較爲熟悉的地方購置房產，用於度假或出租，門檻低、使用頻率高。但隨著財富累積，尤其是達到一定資產淨值標準後，他們逐步轉向歐洲，注重資產保全、稅務規劃與代際傳承。

此外，現在的超高淨值人群更強調生活方式。許多年輕一代受到矽谷文化影響，偏好低調、可持續的生活方式投資。他們選擇安德馬特等阿爾卑斯目的地，也出於享受自然環境、戶外活動等原因，很多人甚至只將這裡的房產留作自用。這是一種從「投資物業」到「擁有一種生活」的轉變。

高端度假村為何越來越強調「全年化營運」？這與氣候、消費者偏好變化有關嗎？

是的，這是行業的明顯趨勢。過去滑雪度假村主要依賴冬季，但現在我們夏季的預訂同樣強勁。一方面是因為氣候變暖，歐洲一些傳統夏季度假地變得越來越熱，而安德馬特夏季平均只有20度左右，可以滿足旅客避暑的需求。

另一方面，我們特意打造了不少夏季活動，例如高爾夫、公路單車、音樂節和藝術節，並引入「長壽養生」服務，吸引愈發注重健康、但不一定熱愛運動的高淨值客群。如此一來，度假村可以降低對單一季節的依賴，提升資產全年使用率和吸引力。長期來看，這也將支撐房產價格的穩健增長。