在亞利桑那州坦佩市，一個長期以來被譽為有望帶來變革的無車發展項目開始初具雛形。
Culdesac是一個中型公寓和零售商業的集合地，這裡沒有小區停車位，而整個社區的外牆已經砌起。鋪路石、壁畫和沙漠仙人掌科植物裝飾著行人道和公共空間，還有現場烹製食物的餐廳，和一個剛開放不久的農夫市場。第一批居民將於今年5月入住一棟有16伙的大廈。
「大多數美國人都希望生活在沒有汽車的社區。」Culdesac的聯合創辦人兼行政總裁約翰遜（Ryan Johnson）說。「但自從有了汽車，我們就沒有再建造過無車社區。適合步行的街區變得越發昂貴，需求也相應增加。」
Culdesac是一個佔地17英畝（約68797平方米）、耗資1.7億美元的項目，自2019年底公布以來，就深受城市規劃者喜愛，並成為一種新型無車發展項目的測試案例，受到密切關注。
各種趨勢的融合下，這類項目在財務上更可行，也更有市場，尤其是在美國南部和「太陽帶」（Sun Belt）。當地的分區規則通常更寬鬆，但對汽車的依賴和城市擴張的需要也可能很強大。如今不僅有網約車服務、越來越受歡迎的電動單車和電動滑板車等新的交通選項，還有取消停車規定、優先考慮小路和單車道的分區改革，為填入式發展開闢了地產市場。再加上養車成本迅速上升，放棄你的車匙似乎不算什麼太大的犧牲──哪怕是在以汽車為中心的城市裡，也是如此。
這類項目建造成本較低，租金也相對便宜。建築商WGI的數據顯示，2021年在美國建造停車場的成本中位數為每個停車位25700美元。加州大學伯克利分校的特納住屋創新中心（Terner Center for Housing Innovation）估計，加州每套新建住宅的停車成本高達3.6萬美元。
在亞利桑那州坦佩市，正在建設中的無車發展項目Culdesac。（圖片由Culdesac提供）
因此，從根本上弱化私家車存在意義的新發展項目正在大量湧現。
在北卡羅萊納州的夏洛特市，一間名為Space Craft的公司最近開啟了一棟擁有83伙、無停車位的住宅大廈The Joinery，旋即就被租賃一空。該公司行政總裁塔克（Harrison Tucker）表示，不斷擴大的夏洛特（一個力圖增長的城市，相比美國其它大城市監管較少）是試行這類項目的完美城市。近年來，夏洛特一直在推動以公共交通為導向的發展，並且擴建了Lynx輕軌列車：The Joinery距離帕克伍德站只有幾步之遙。
夏洛特是美國持車率最高的城市之一，但消費者對無車生活的強烈渴望和出行新選項的激增，是獲得融資的重要原因。「我們的產品為居民開出了更低的租金，比競爭對手低100到200美元，是市場上最棒的產品，因為我們能將建車位省下來的資金進行再投資。」塔克說。「商業理由非常充分。」他認為，該公司正將適合步行的城市社區納入旗下的房地產投資類別。
遠離停車場還有一些難以量化的優勢。塔克說，與通過停車場進入（公寓大樓圍繞車庫建造的常見佈局）不同的是，這個發展項目位於一層有一個旨在打造社區生活的大型公共入口。該項目有兩個零售租戶，一個是咖啡店Night Swim，一個是啤酒屋Protagonist，為居民提供工作或家以外的、可進行社交活動的「第三場所」。
當然，這種適合步行的城市主義風格並無激進之處。自城市出現以來，這就是建市的樣板。幾十年前，信奉新城市主義運動原則的發展商建造了幾個配套類似的社區，優先考慮行人通道和混合用途，其中最著名的是佛羅里達州奧蘭多的Celebration town。但在以汽車為中心、郊區化的當代美國，這類空間依然少之又少。
在非牟利組織Smart Growth America最近發布的一份報告中，作者發現，美國最大的35個大都市的可步行城市區域佔美國實際GDP的19.1%，但佔地只有美國國土面積的1.2%，人口佔全美的6.8%。因此，那些希望住在可步行社區的人可能就要支付額外的費用。對於置業者來說，每呎的租金要高出34%，而多戶租賃公寓的租金要高出41%。
Smart Growth America的研究主管羅德里格斯（Michael Rodriguez）表示，目前這種建造步行開發項目的熱潮始於2008年經濟衰退後的市場重置，因為開發商發現這些項目在財政上更持久。
「步行城市主義（Walkable Urbanism）對全美各地的社區都有經濟意義，它不過是一種選擇，只看你想不想擁有。」羅德里格斯說。「很多城市的開發難度太大，這只會加劇價格壓力問題。」他是以上報告的合著者之一。
建造一個適合步行的群島
夏洛特市正在建設的另一個項目CYKEL，也在利用該市的交通投資和發展法規優勢。這座擁有104個單位的住宅大樓位於塞弗斯維爾（Seversville）社區，優先為兩輪車而非汽車提供相應設施。在底層的騎行中心，有一個場內單車維修站，同時為電動滑板車、貨運單車和其它微移動交通模式提供空間。它還靠近一個巴士站和綠道，將充當Uber和Lyft接送點。整棟大樓只有寥寥幾個停車位。
全新的無車公寓大廈CYKEL效果圖，該項目優先考慮單車設施。（圖片由BB+M Architecture提供）
Grubb Properties的高級助理布拉德利（Brian Bradley）指，大幅減少車位意味著可以把省下來的成本惠及租戶。即使是收入低於該市居民收入中位數80%的居民，這棟樓也可以滿足他們的負擔能力。之所以能在沒有補貼的情況下得以成行，原因之一是放棄了停車設施（位於機會專區〔Opportunity Zone〕也有助於降低成本）。這座建築最早要到2024年春季才會對外出租，所以布拉德利無法透露具體租金或節省了多少成本。
管理19億美元資產的Grubb發現，租戶的汽車使用率明顯下降。過去十年，該公司2013年推出的多戶型項目子品牌Link住宅大廈的停車位數量已從每間臥室1.4個下降到0.7個。
雖然幾乎在任何一個大城市都可以找到適合步行的新社區，但由於分區規則的原因，專門設計不帶車位或提供重要交通選項的項目一直具有挑戰性。
以分區規定過於寬鬆而出名的休斯頓，似乎是無車發展項目的天然試驗田。但Concept Neighborhood負責人、社會企業家卡普蘭（Jeff Kaplan）稱，位於市中心以東第二區（Second Ward）、佔地17英畝（68797平方米）的擬議項目The Plant之所以可行，是因為前不久休斯頓放寬了對部分地區的停車要求。這些要求以前規定，新建住宅、辦公室和零售開發項目必須有街邊停車位。這個政策幫助休斯頓在發展過程中，穩居汽車密集度最高的美國城市之一。
卡普蘭的企業正在領導該地區倉庫和工業空間的長期改造，該項目預計將耗資至少3.5億美元。若干發展商擁有土地所有權，並正在籌集資金，利用The Plant這種改造工業空間項目，作為無車概念的範例。
位於休斯頓第二區的一個混合用途項目效果圖，該區前身為工業空間。（圖片由Concept Neighborhood提供）
該項目約有1000個住宅單位，在商業場所設少量停車位，並與一間電動車共享公司達成協議。卡普蘭說，注重步行友好和設有外賣窗口的小型零售空間，可以幫助孵化獨立公司和少數族裔創辦的生意。
人口結構是這個項目具有吸引力的原因之一，也是類似項目在美國「太陽帶」初現雛形的原因。紐約發展商RXR的行政總裁雷切勒（Scott Rechler）表示，丹佛、達拉斯和北卡羅萊納州的三角研究園（Research Triangle）等大都市是新興的「超級明星地區」。該公司最近宣布，以9100萬美元收購了北卡羅萊納州艾派克斯一處1000英畝（約4046854平方米）的多功能開發用地，計劃在那裡建設一個30億美元的項目。這些地區的創新和生物技術行業不斷發展，其中許多地區的物價比沿海超級城市更為實惠，新來者正在尋找適合步行和文化設施的開發項目。
卡普蘭指，休斯頓的人口也在顯著增長，但它缺乏這種彼此連接的城市生活。計劃中的社區將靠近單車道、公共交通路線和水牛溪公園（Buffalo Bayou park）和步行道。他說：「我們是最具文化多元性的城市之一，但我們缺少由公眾驅動的、真正響應這種文化的社區。」
未來幾年，Space Craft在夏洛特還有三幢「無車」公寓大廈和商業項目將投入營運，同時還打算進入另一個「太陽帶」市場。Culdesac行政總裁約翰遜未有具體透露公司的下一個項目選址（此前的報道提到了達拉斯、亞特蘭大和北卡羅萊納州的羅利等城市），但他證實還有更多項目正在籌備當中。
隨著時間的推移，Space Craft的塔克認為這些項目的擴張，能夠在城市裡創建了一種適合步行的群島。
「隨著我們更多項目的建成，可以看到我們參與開發的夏洛特地區將擁有其它發展項目永遠不可能擁有的街區生活質量。」他說。「我們有很多機會在全美各地建造適合步行的社區。」──Patrick Sisson；譯 簡遠